Qué es, en concreto
Un estudio de títulos es la revisión de la historia jurídica de una propiedad: quién ha sido dueño, cómo la adquirió cada uno, y qué cargas o restricciones pesan hoy sobre ella. Se revisan habitualmente los últimos diez años, que es el plazo de la prescripción extraordinaria.
Los documentos que se piden
- Copia de la inscripción de dominio con vigencia, del Conservador de Bienes Raíces.
- Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
- Certificado de litigios o de no existencia de juicios pendientes.
- Certificado de no expropiación, municipal y del SERVIU.
- Avalúo fiscal y contribuciones al día.
- Escrituras anteriores de la cadena de dominio.
- Si viene de herencia, la posesión efectiva inscrita y las inscripciones especiales.
Las banderas rojas más frecuentes
- Herencias sin regularizar. El vendedor "es el hijo" pero la propiedad sigue a nombre del padre fallecido. No puede vender hasta hacer la posesión efectiva.
- Hipotecas vigentes que se dan por pagadas pero no se alzaron en el Conservador.
- Deslindes que no calzan entre la escritura, el plano y la realidad del terreno.
- Prohibiciones de enajenar por subsidios habitacionales aún vigentes.
- Servidumbres no informadas: paso, acueducto, tendido eléctrico.
- Construcciones sin recepción municipal, que después impiden regularizar o vender.
Encárgalo antes de pagar el pie. El orden natural es al revés del que usa mucha gente: primero se estudian los títulos, después se firma la promesa y se paga. Recuperar un pie entregado sobre una propiedad con problemas es un juicio, no un trámite.
Y si los títulos no están sanos
No todo problema es un portazo. Muchos se resuelven: se alza una hipoteca, se completa una posesión efectiva, se regulariza una construcción o se sanea el dominio por la vía administrativa correspondiente. Lo importante es saberlo antes, para negociar el precio, condicionar la compra o exigir que el vendedor lo resuelva primero.
